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樓市主題仍是去庫存 將建立健康發展長效機制

4月30日，中共中央政治局召開會議。會議報告提到，要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。這被業界認為接下來政府可能繼續出臺鼓勵購房的稅收和信貸政策，以起到消化住房庫存，進而刺激房地產開發投資的作用。

將建立健康發展長效機制

據瞭解，在此次會議之前，一系列有利於房地產健康發展的舉措已開始實施。今年3月1日，我國正式施行的不動產統一登記，就是構建房地產長效機制的基礎。與此同時，個人住房信息聯網城市不斷擴大，房地產稅改革也在加強調研、紮實推進。

專傢建議，建立房地產健康發展的長效機制，要與正在進行的財政、金融、土地制度等一系列改革緊密結合。除瞭長效機制外，自3月底以來，“穩住住房消費”的政策也接連出臺。3月30日，央行、住建部、銀監會、財政部、稅務總局等五部委聯手出招，降低二套房首付比例，並下調瞭售房免征營業稅門檻。

業內人士表示，放松房地產調控可以被視為政府應對經濟增長下滑的重要舉措。房地產政策放松應繼續加碼。“過去為調控房地產過熱而出臺的偏緊政策應盡快促使其回歸到合理水平上來，比如二套房首付可以降至三成。與國際上普遍一成首付相比，作為改善型需求的二套房首付比例仍有下調空間。”58同城負責人張先生認為。

去庫存仍是主要著力點

易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，從中共中央政治局的此次會議精神看，後續勢必會出臺一些更為細致、具可操作性的政策。首先，要完善市場環境，關鍵要做到市場的公開透明。所以，後續圍繞房地產市場交易背後的稅費政策、金融政策、市場預期幹預政策等可能會加大信息披露的要求。即在政策出臺和市場預期穩定方面可能會多部門聯合行動。其次還需要建立新常態，必須和地方政府的行政調控密切結合。或在這方面出臺一些關於地方政府樓市調控的責任制的規定，否則強化地方政府責任制可能是一個空話。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，中央最近已經接連出臺瞭許多支持房地產的政策，未來應該會觀察一下市場反應再作下一步調整決定，所以短期內應該不會再有大的利好樓市的政策。下一階段可能會逐步落實總理提出的“分城制策”的意見，所以未來會是各地方政府推出地方版的刺激樓市政策。此外，上半年還有許多經濟政策，雖然不直接針對樓市，但也會作用或者利好樓市，比方說貨幣政策的調整，比方說自貿區等享有政策或規劃優勢的板塊落地。

根據國傢統計局公佈的數據，一季度，全國商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1~2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.8%。房地產開發企業土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%。至此，3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。

對此，中原地產首席市場分析師張大偉分析稱，目前樓市庫存仍在不斷增長，這表明房地產市場還沒有全面企穩，因此去庫存仍將是目前和未來一段時間內樓市政策的主要著力點。因為隻有庫存去掉瞭，房企拿地和投資的意願才會增加，穩投資才有希望。

嚴躍進也認為，要盤活樓市的存量，後續涉及存量清算的工作。從內部來說，近期或對土地存量、房產存量、公積金存量、銀行信貸資金存量可能會有一個盤點。隻有做好盤點，才可以有比較好的盤活做法。

機構預計二季度末前降息

日前，國際頂級投行高盛的經濟學傢宋宇在報告中稱，中國政治局會議明確闡述瞭政策放松的立場，中國國務院料在未來數月繼續通過貨幣和財政政策及行政手段等放松措施來推動需求增長，尤其是投資需求增長。

高盛預計，中國人民銀行降息將在今年二季度末之前，下調幅度或大於上次的25個基點，進一步降準可能會在隨後的三季度。

高盛表示，今年3月初銀行間利率從5%被引導至2%以下，中國央行將使用現有工具將之保持在低位從而輔助地方債發行，但不會使用QE方式直接購買。政府還將通過各類督查工作確保放松措施被真正付諸實施，同時將繼續實施這些放松政策，直到經濟顯現出增長持續企穩的明確信號，最早將在三季度初。

高盛補充道，中國今年上半年實體經濟環比增速或將呈現出與去年相似的走勢，其中1~2月份環比增速尤為疲弱，3~4月份改善、5~6月份走強。

嚴躍進認為，降息降車貸屏東竹田車貸準的政策疊加效應將逐步顯現。降息和此前各類寬松政策將擰成一股繩，進而拉動宏觀經濟爬上坡。降息背後將直接降低信貸成本。從房地產的角度看，降息能夠直接帶來按揭貸款成本的降低，拉動購房者積極入市。而且近期房價處於一個止跌反彈的態勢，降息會促使此前部分觀望的購房者改變入市策略，進而積極辦理按揭貸款和購房手續。這能夠帶來5月份市場成交量的繼續上升。同時，房價止跌反彈的動作會加速完成，即房價會步入新一輪上漲的通道。如果從城市分類看，在這樣一輪降息政策下，一二線城市在5月份就會陸續進入房價上漲的通道中，部分三四線城市也將完成止跌的過程。房價上漲態勢在二季度會形成，那麼下半年將強化市場看漲預期，進而加大漲價的幅度。

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“3.30”新政在廣州有待落實

業內人士預計，中央或將督促地方政府出臺各類地方版的3.30政策，尤其對於地方政府對購房的財政補貼做法或采取一個公開透明的支持。不過記者發現，目前“3.30”新政在廣州仍有待落到實處，大部分銀行對於二套房首付比例仍然維持在七成。

廣州建行某按揭人士告訴記者，目前為止，除郵政銀行等個別銀行外，大部分的廣州銀行，對二套房仍按首付七成執行按揭。五一期間不少看樓的買傢特別關註“3.30新政二套房首付四成”的規定，具體什麼時候能在廣州落地？該人士稱“暫時還沒有時間表”。

有專傢認為，“3.30”新政由於與“穗六條”“打架”，所以難以落地。然而，從樓市政策“松綁”的大環境來看，二套房貸四成首付落地應該為時不遠。

備戰5月樓市

5月正逐漸成為樓市銷售旺季。從4月樓市的表現來看，回暖已是“板上釘釘”。據搜房網數據監控中心統計，今年4月廣州11區共發放78張預售證，新增住宅房源11634套，環比3月(3821套)暴漲204.48%，幾乎可以說是3月預售證房源總數的3倍；同比去年4月(10432套)上漲11.52%。

從房源分佈的情況來看，外圍仍是供貨主力，郊區總貨量達到8990套，占本月總貨量比近八成。其中花都扛大旗，以2902套的房源數位居區域供貨第一，南沙以2121套房源數位居第二，此兩區成為4月全市破2000套的區域。

與郊區相比，市中心區表現乏力，中心六區總貨量2644套，占全市總量的22.73%。其中海珠區在4月沒有收獲預售房源。而黃埔區一如既往成為供貨主力，獨獲8證，共1431套房源入市，主要由萬科東薈城、萬科金色夢想兩大剛需盤獲得。

戶型方面，貨量集中在中小戶型段，其中91~120平方米的貨量有5505套，占比47.32%，近5成！其次為61~90平米的剛需中小戶型，共2554套，占比21.95%。對剛需客戶來說，3月小戶供應量大，因而購房選擇餘地大。

4月戶型的面積區間分佈較為均勻，中小戶型供貨量冠軍為南華時代城，共斬獲1010套房源，戶型為85~104平米兩房、104~124平米三房、134平米四房。

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新聞來源htt台東縣銀行信用貸款條件p://finance.china.com.cn/industry/estate/20150508/3106773.shtml


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