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龍華片區成賣方毀約重災區



苦衷 買賣方都覺得虧

法院受理案件翻番,房產律師門庭若市 買方賣方各有苦衷,強制過戶仍存風險

在這起案例中,按照雙方簽訂的合同,賣傢違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金,而這位賣傢卻隻願意支付3個月的定金利息,甚至揚言“不怕告,官司耗個兩三年,房價漲到你更買不起房”。事實確實如此,高女士先前賣出的房子已經漲瞭近100萬元。

李先生同樣遭遇“房東反價”的煩心事。今年3月初,他看中一套房子,繳納10萬元定金後不久,業主既不配合辦理手續,也避談毀約賠償問題,“打電話態度很強硬,每次都是不加20萬免談!”記者瞭解到,深圳被賣傢違約的購房者,於4月初組成一個二手房買傢維權群,截至6月9日晚8時許,該群已有317人,200多人同時在線。

小王一直租住在羅湖區水庫新村,今年3月趕上房東出售房子,就打算把房子買下來。在繳納9萬元定金後,小王和房東簽瞭約,還把69萬元首付款做瞭銀行監管。合約簽訂不久,“3·30”新政不期而至,房東立馬反悔。在一次次談判後,小王讓步願意再加7萬元,但房東仍然拒絕配合辦理手續。小王認為,房東有點兒獅子大開口,但對方又耗著不談毀約的事,小王隻能向法院求助。

而事實上,很多毀約的業主並不擔心。黎小姐今年4月初簽訂瞭一套位於龍華新區的51平方米小兩房,交易總價150萬元,目前已經漲到210萬。賣傢看著房價在漲,遲遲不肯贖樓,一直拖到5月底才說不賣。“我問賣傢加多少價可以賣,他就是不賣。”黎小姐無奈地說。目前,黎小姐已經訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價的20%計算,她隻能獲得30萬元的賠償金,而這套房屋已經漲瞭60萬元。

二手房價瘋漲深圳上演"毀約潮"買賣方各有苦衷

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張茂榮表示,防范毀約行為同樣重要。“一方面,應增加定金數額,提高違約成本,並完善合同條款,防止約定不明。另外,也應切斷毀約借口,確保合同有效,縮短交易期限,盡快完成過戶。”

“其次,買傢維權成本高,訴訟不確定性也是原因之一。”張茂榮表示,除瞭“定金雙倍返還”是法律規定的,大多合同中規定的“違約一方按成交價20%支付違約金”則難以保證,“法院判決時,有可能調低違約金比例。”而買傢在此期間的損失也很重,如房價上漲後遭遇再次購房的升值差額,這也是難以舉證的。

房價瘋漲,房屋買賣合同糾紛案件激增。深圳龍崗區人民法院提供的統計數據顯示,“3·30”新政至今,該院受理的相關案件數量翻瞭近一倍。其他法院的情況也基本差不多。張茂榮律師也表示,4月底以來,律師所接到的以賣傢違約為主的房屋糾紛案件數量,比往年增加瞭10倍以上。

由於傢庭人員增多,高女士今年看中前海片區一套137平方米的房屋,今年1月與賣傢簽訂瞭購房合同,總價510萬元,並支付瞭25萬元定金。為瞭購買此房產,高女士低價將自己唯一住房出售,並在親朋好友的資助下才湊齊首付。原本高女士與賣傢約定3月30日到銀行辦理資金監管,但由於前海概念,該樓盤一下子漲到710萬元,賣傢開始以各種理由推諉,甚至玩消失。

內容來自中国互联网新闻中心

現象 毀約潮奔襲而來

反思 賣傢違約成本低

“客觀來說,市場波動這麼厲害,確實傷害瞭買傢,但也傷害瞭換房的賣傢。輿論不應無端指責業主毀約,很多業主賣舊房子,是為瞭買更好的房子。”張茂榮說,自己曾經遇到過一個人拿兩份合同的情況,作為賣方,此人希望能夠中斷買賣,作為買方,此人又希望合同能夠順利成交。

“賣傢違約的根本原因在於違約成本太低,房價上漲的幅度已經超出瞭合同約定的違約金總額。”易玉成律師表示,按照目前較為普遍的購房合同,違約金最高隻是預付定金的2倍或房屋成交價的20%,在房價暴漲30%以上的情況下,即便違約,賣傢依然有利可圖。

擔憂 強制過戶存風險

種種因素導致賣傢毀約行為難約束,難道買傢就束手無策?張茂榮表示,在違約金不足以彌補房價上漲損失的情況下,買方完全可以視情況起訴強制交易;法院判決強制交易的,買方仍然可以申請銀行按揭貸款,而無需一次性付款;合同有遲延履行違約金的,起訴業主強制交易的同時,還可以要求業主承擔訴訟期間的違約金;符合減免稅費的,業主負有申請減免的義務。

廣東信榮律師事務所張茂榮律師專註房地產官司10餘年。他告訴記者,這是他從業以來遇到的最大業主毀約潮。進入4月,他的律師所平均每天能接到20來個咨詢電話,有的是買傢被毀約後前來咨詢辦法,有的則是業主前來咨詢如何可以免責毀約,有的業主甚至委托律師直接發出解約函。“五一”過後,二手房買賣業主反價案例的接待量,已經超過瞭去年全年的接待總量。

不過,張茂榮表示,強制過戶也有很多不確定性,買方維權成本會很高,風險太大。“比如賣方尚未還清房貸,如果賣傢不配合,是無法強制執行的。”張茂榮呼籲司法機關在自由裁定權的時候,要充分關註市場變化,“有的合同約定違約金為房屋成交價的20%,但相關判決才給10%。司法機關明知市場房價已經暴漲,這樣的判決有些脫離實際。”





“3·30”新政後,深圳房價如火箭般上升,尤以前海、蛇口、寶中、龍華四片區為甚,短中埔鄉農地貸款率利最低銀行短兩月內二手房價普漲30%,部分樓盤大漲50%。伴隨而來的是“業主毀約潮”。有律師事務所統計,“五一”過後,二手房買賣業主反價案例的接待量,已經超過瞭去年全年的接待總量。

新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150610/3171012.shtml

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